空き家を売却したときの特例について、適用するにあたり気をつけるべきポイントを教えてください。

　親が住んでいた古い空き家を相続で取得しました。調べたところ、空き家を売った時の特例として儲けのうち3,000万円まで税金がかからない制度があることがわかり、この制度を利用できそうなのですが、知り合いから「適用できないこともあるらしい」との話を聞きました。相続時期や建物の建築年月日などは制度を適用するための要件,に合致しているのですが、その他の適用要件で気をつけないといけないことがあるのでしょうか。

　適用するにあたって気をつけるべきポイントとして、たとえば被相続人が死亡直前にどこに住んでいたのか、があります。

○「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の制度の概要

　この制度は、相続又は遺贈によって被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却したとき、一定の要件に当てはまるときは（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る）、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です。俗に「相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」、などとも言われています。
「被相続人居住用家屋」とは、下記3つの要件全て当てはまるものをいいます。

1. 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと。
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

　この要件の中で、「主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物」とありますが、これは分かりやすく言い換えますと、「亡くなった方の生活の本拠であった不動産」となります、したがって、お亡くなりになる直前に、生活の本拠として施設等に入居していた場合には特例を受けることができない可能性があります。

　例えば被相続人が亡くなる一年前から老人ホームに入居し、住民票等も異動していると、自宅であった不動産は「生活の本拠」とはみなされず、特例を受けることができなくなる場合が挙げられます。

　この特例の適用を受けるために、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認申請書」を添付することになりますが、この申請書の添付書類に「被相続人の除票住民票の写し」が必要となり、この書類で生活の本拠であったかを判断されます。
建物の建築年月日や相続開始時期等が適用要件に合致していたとしても、「生活の本拠」であったことも、適用するための要件の一つです。ご留意ください。

　なお、上記以外にも「売買代金が1億円以下であること」や、「土地建物で売却する場合、一定の耐震基準を満たすものであること」、「建物を壊して土地のみの譲渡」でも適用が可能であることなど、様々な要件がありますので、適用に当たっては当事務所にご相談ください。