相続登記をしないと、相続した不動産を売却することはできませんか。

　父名義の一戸建の自宅（実家）を、父が亡くなったことで相続することになりました。相続人は姉と私で、ともに家族と持家に住んでいるため実家に住む予定はなく、売却することで意見は一致しています。
　すぐに売却する予定の不動産でも、相続登記をした後でないと売却することはできないのでしょうか？

　お父様（被相続人）名義のままでは売却ができません。売主である相続人名義とするための登記（相続登記）が必要となります。

　不動産に関する権利は、民法第177条により、登記をしなければ第三者に対して主張（対抗）できないことになっています。

　相続不動産を売却する場合、相続人は自らが所有者であることを買主に主張する必要があるため、登記名義の変更を行う必要があります。また、不動産の登記は、実態に即した形になっていなければなりません。被相続人から買主への所有権移転は直接行えないため、相続した不動産を売却するのであれば、相続登記が必要となります。

　相続開始から相続した不動産の売却までの一般的な流れは、以下のとおりです。

　相続人全員で不動産を相続する人を決め、遺産分割協議書を作成します。
　ただし、遺言により不動産を相続する人が決定する場合もあります。

　不動産を相続する人が決まったら、法務局で所有者変更の相続登記を行います。

　この相続登記には、法律上定められた期限も義務もないため、買主への所有権移転前までに行えば、実務上は問題ありません。しかし、必要な書類の取得に手間取り、相続登記に時間がかかることで、不動産の買主が見つかっても、売買契約の締結がスムーズに行えず、売却のチャンスを逃してしまうこともあります。相続不動産を売却すると決めた場合は、速やかに相続登記を行うことをお勧めします。

　不動産仲介会社に売却活動を依頼します。買主が見つかれば、売主である相続人と買主との間で不動産売買契約を締結します。

　代金受領と同時に、不動産の引渡しおよび買主への所有権移転登記を行います。

　なお、相続した不動産については、相続をしたときの相続税だけでなく、相続登記をしたとき、不動産を保有している間、売却したとき、それぞれ税金が絡んできます。今回はこれらの説明は省いています。これらの税金に関してのご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。