土地を借り、そこに建物を建てて他人に賃貸している場合、土地賃借人側にもその土地の評価が必要です。

　私の父（C）はAさんに毎月5万円（相当の地代）を支払って土地を借りておりました。先月父が亡くなり相続手続きを行っていたところ、相続税申告書を作成する際には、父が借りていた土地も評価する必要があるとのことです。この場合はどのように土地を評価したらよいのでしょうか？
　現在、父が借りていたAさんの土地の上には、父が建てた建物があり、Bさんが居住しています。

　借りた土地の上に建物を有している場合には、借地権を所有していることになります。その建物が貸家の場合には、その借地は「貸家建付借地権」として評価することになります。

　「貸家建付借地権」とは、貸家の敷地の用に供されている借地権又は定期借地権をいいます。つまり宅地を借り受け、その宅地上の家屋を所有し、その家屋を貸し付けている状態におけるその借地権等をいいます。

　「貸家建付借地権」の評価算式は以下のとおりです。

　貸家建付借地権＝借地権の価額－借地権の価額×借家権割合×賃貸割合

　例えばご相談のケースが次の条件であった場合の、　「貸家建付借地権」を評価してみましょう。

1. 【条件】
2. ①自用地としての価額：5,000万円
3. ②借地権割合：60％
4. ③借家権割合：30％
5. ④賃貸割合：100％
6. 5,000万円×60％－5,000万円×60％×30％×100％＝2,100万円

　借地人（C）が土地所有者（A）から借りた土地の上に、家屋等を建築し、他人（B）へ貸している場合、土地の使用収益権は借地人（C）が持ち、所有権は土地の所有者（A）が持つことになります。
　他人へ貸している部分（借家権）は、Cの借地権の評価をする上では、控除することができます。上記の事例に関していえば、建物を所有するだけでなく、他人へ貸すことにより、900万円分評価を減額することができました。

　土地の評価は複雑であり、様々なパターンがあります。少しでも不安に思われる方はお気軽に当事務所へご相談ください。

＜参考文献＞
　相続税評基通28、国税庁HP、路線価による土地評価の実務