築年数が古く収益力が弱い不動産を所有していますが、事前に売却した方がよいでしょうか。

　親の代から所有してきた古い長屋があります。現金より不動産で資産を持っている方が相続税を抑えられると言われているため、そのまま所有していますが、築年数が古く収益力が弱いため、このまま所有し続け、子どもたちに相続させるべきか悩んでいます。

　まずは、長屋の「相続税評価額」と「市場価格」について確認されるとよいでしょう。相続税評価額が市場価格を上回る場合は、長屋を相続させると、お子様の相続税の負担が重くなりますので、事前に売却することをお勧めします。

　市街地にある土地建物の相続税評価額を計算する際、土地は（相続税）路線価、建物は固定資産税評価額を利用します。

　土地の相続税評価額を計算する際に利用する路線価は、市場価格の80％程度とされており、加えて貸家建付地として評価減されるため、評価額は低く抑えられます。

　また貸家の建物は、固定資産税評価額から借家権割合に応じた部分が評価減されます。そのため、現金より不動産で資産を持っている方が相続税は抑えられると言われており、不動産が相続対策として利用される所以です。

　対して、貸家の市場価格は、貸家から発生する賃料と投資家の期待利回りから形成されます。例えば、貸家の年収が500万円、投資家の期待利回りを10％とすると、市場価格は5,000万円になります。

　そのため、①賃料が減ることや、②築年数の経過や修繕不安により投資家の判断が厳しくなり、期待利回りが高くなれば市場価格は減少します。

1. ①　賃料が450万円に減った場合
   年収450万円÷10％＝4,500万円
2. ②　築年数の経過や修繕不安により投資家の判断が厳しく、期待利回りが高くなった場合
   年収500万円÷15%≒3,333万円

　今回ご相談を受けた長屋は、築年数が古く収益力が弱いとのことですので、市場価格が低いことが予想され、相続税評価額の方が高い可能性がありそうです。相続税評価額が市場価格を上回る場合、相続対策になっていません。

　もし、相続税評価額が市場価格を上回っている場合は、長屋を相続されると、お子様の相続税の負担は重くなりますので、事前に売却することをお勧めします。