被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例は、いつまで適用できますか？

　父が生前住んでいた家（私にとって実家）を相続することになったのですが、相続人である子3人とも自宅を所有していることもあり、誰も欲しがりません。そのため一旦、子3人の共有名義とし、売却後に売却代金（諸費用を除いた手取分）を等分することになりそうです。
　たしか、相続した居住用財産を一定期間内に売った場合は、特別控除が適用できると聞いています。この制度は当分の間、適用できるでしょうか？

　ご相談の特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）については、令和5年度税制改正で一部見直しの上、適用期限が4年延長されました。そのため、2027年（令和9年）12月31日までの間に売って、一定の要件に該当することで当該制度を利用することができます。

　被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例とは、相続又は遺贈により取得した一定の被相続人の居住用家屋又はその敷地等（以下、空き家）を、一定期間内に売り、一定の要件に該当するときに、所得税の計算上、譲渡所得の金額から最高で3,000万円まで控除することができる制度です（以下、空き家の3,000万円特別控除）。

　一定の要件とは、主として次のとおりです。

1. (1) 売却対象となった空き家について、一定の要件に該当していること
2. (2) 空き家を取得（家屋と敷地の両方を取得）した人が売っていること
3. (3) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
4. (4) 売却代金が1億円以下であること
5. (5) 売却対象となった空き家について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除などの、一定の特例の適用を受けていないこと
6. (6) この空き家について、すでにこの特例の適用を受けていないこと
7. (7) 親子や夫婦、内縁関係者など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

　令和5年度税制改正において、空き家の3,000万円特別控除は主に次の改正がされた上で、適用期限が4年延長されました。これにより改正後の適用期限は、2027年（令和9年）12月31日となりました。

• 適用対象となる空き家の要件について、一部見直しがされた
• 空き家を取得した相続人の数が3人以上である場合は、特別控除額を最高で2,000万円とする

　この改正は、2024年（令和6年）1月1日以後に行う空き家の売却について適用されます。

　ご相談のケースは、ご実家が一定の要件に該当し、かつ、一定の要件に該当する売却を行っていれば、2027年12月31日までの売却について、空き家の3,000万円特別控除の適用は受けられるものと思われます。売却日の留意点として、この改正による適用期限よりも前に「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」が到来する場合には、その到来する日までに売却する必要があります。その点にご注意ください。

　なお、2024年1月1日以後の空き家の売却については、上記改正のとおり、「空き家を取得した相続人の数が3人以上である場合は、特別控除額を最高で2,000万円とする」こととなります。ご相談のケースはまさにこの制限の対象となるため、2023年中の売却であれば3人で最高9,000万円（3,000万円×3人）控除できるものが、2024年以降の売却になると最高6,000万円（2,000万円×3人）の控除に減ります。この点もご留意いただきながら、売却時期をご検討いただければ幸いです。

　相続財産の譲渡に関する税のご相談は、お気軽に当事務所までお問い合わせください。

＜参考＞
　国税庁HP「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
　財務省HP「令和5年度税制改正の大綱」など