お知らせ-税理士を京都でお探しならシモヤマ会計事務所（下山弘一税理士事務所）

家と財産を守るための～不動産の相続対策　平成29年路線価について

　平成29年の相続税路線価の動向について紹介します。

　先日、平成29年の「路線価」が公表されたというニュースをみました。今年の結果の特徴を教えてください。

　全国の標準宅地の評価基準額の平均変動率は前年比0.4％のプラスとなり、都道府県別では、東京の一極集中が目立ち、日本社会の縮図が浮き彫りとなりました。以下、詳細解説にてご確認ください。

　「路線価」には、相続税路線価と固定資産路線価がありますが、一般にいう「路線価」は相続税路線価を指し、相続税や贈与税の算定の基準となるもので、国税庁が公表します。3月に国土交通省が発表した地価公示と同様、毎年1月1日時点における1平方メートルあたりの土地価格を示したもので、地価公示価格等を基として算定した価格の概ね80％を目安として評価されています。平成29年分の路線価は、平成29年1月1日から12月31日までに発生した相続・贈与に関わる相続税・贈与税の申告に利用されることになります。

　今回の路線価の概況をみてみましょう。全国の標準宅地の評価基準額の平均変動率は前年比0.4％のプラスとなりました。リーマンショック以降8年ぶりに0.2％の上昇となった前年に続き2年連続の上昇となり上昇幅が拡大しました。前年を上回ったのは東京都、大阪府、愛知県など13都道府県であり、昨年の14都府県から減少しました。一方、前年より下落した県は秋田県、愛媛県、三重県など32県であり、昨年の33県から減少しました。

　都道府県庁所在地の最高路線価をみると、27都市（昨年は25都市）が上昇しました。うち東京や横浜、大阪のほか、京都、神戸、札幌、仙台、広島、福岡、金沢の10都市の上昇率が10％超となりました。地点別の最高路線価地は、東京・銀座の文具店「鳩居堂」前が1平方メートルあたり4,032万円で、32年連続日本一となるとともに対前年比＋26.0％と上昇率もトップとなりました。この価格はリーマンショック前の水準はもとより、バブル期（1992年に記録した過去最高額3,650万円）をも上回る水準です。東京・銀座に続く第2位は大阪・梅田の1,176万円（前年比＋15.7％）、3位は横浜駅西口の904万円（同＋15.7％）と続いていますが、大阪・梅田でも東京・銀座の3割弱の水準に留まっており、東京・銀座の突出ぶりが際立つ結果となっています。

　上記とは反対に、最高路線価が最も低かった都道府県庁所在地は鳥取の11万円であり、秋田の12万円が続いています。但し、鳥取は対前年比がプラスマイナス0％（昨年は－4.3％）と下げ止まったのに対し、秋田は対前年比－4.0％（昨年は－3.8％）と下落傾向が続いており、この傾向が続けば、秋田が鳥取を下回る可能性もありそうです。

　なお、東京・銀座の路線価は鳥取の路線価の約367倍ということになり、東京一極集中や、少子高齢化及び人口減に悩む地方といった日本社会の縮図が路線価を通して浮き彫りになっているともいえます。

　路線価については、下記の路線価図等閲覧のページで確認できます。

　平成29年分路線価図等閲覧
　　http://www.rosenka.nta.go.jp/
　国税庁の発表資料（都道府県庁所在都市の最高路線価についても掲載）
　　https://www.nta.go.jp/kohyo/press/press/2017/rosenka/rosenka.pdf

万一に備えるための～保険の相続対策　死亡退職金と生命保険の活用

　会社が契約者となり生命保険に加入し、遺族に退職金を支払うことで遺族の相続税納税資金を確保できます。

　私は、現在60歳で会社を経営しており、代表取締役です。先日、取引金融機関の勧めで相続税のシミュレーションをしました。結果は、会社の土地建物、自社株が保有資産の割合で多くを占めていました。その影響から、相続税額は、現在保有している預貯金額を上回っていました。今後の会社の業績見通しは良く、自社株の評価額が上昇していくと、さらに相続税額が高くなるため、納税資金を確保する必要があるとアドバイス頂きました。
　そして、会社が契約者・受取人、被保険者は私となる契約で生命保険に加入し、相続発生時には、会社に支払われる死亡保険金を死亡退職金の原資として家族へ支払い、納税資金を確保するという提案を頂きました。
　金融機関からの提案内容について改めて教えてください。
　また、死亡退職金に相続税法上の非課税枠があると伺いましたが、どのような内容でしょうか？
　私には法定相続人が3名います。

　今回のご提案内容は、会社で保険契約を締結することが前提となっています。会社が契約者となり生命保険に加入し、遺族に退職金を支払うことで遺族の相続税納税資金を確保できます。

　国税庁のタックスアンサーには、非課税となる退職手当金等として、以下の記載があります。

　相続人が受け取った退職手当金等はその全額が相続税の対象となるわけではありません。
　全ての相続人（相続を放棄した人や相続権を失った人は含まれません。）が取得した退職手当金等を合計した額が、非課税限度額以下のときは課税されません。

　非課税限度額は次の式により計算した額です。

　500万円 × 法定相続人の数 ＝ 非課税限度額

　なお、相続人以外の人が取得した退職手当金等には、非課税の適用はありません。

0. (注)
1. 法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。
2. 法定相続人の中に養子がいる場合の法定相続人の数に含める養子の数は、実子がいるときは1人、実子がいないときは2人までとなります。

　法定相続人の数に含める養子の数の制限については、相続人の中に養子がいるときを参照してください。

　よって、法定相続人3名の場合は、死亡退職金の非課税限度額は、500万円×3名＝1,500万円となります。

　ご提案内容は、会社で保険契約を締結することが前提となっています。
　会社が契約者・受取人となる契約に加入すると、保険金の受取りは会社となりますので、保険会社から直接ご遺族に保険金が支払われるわけではありません。
　ただし、保険金を受け取った会社が、これを死亡退職金の原資として、ご遺族へ支払うことはできます。そのため、ご遺族（相続人）は、死亡退職金を受取り、相続税の納税資金を確保することができます。
　また、会社が契約者・保険金受取人となって生命保険に加入する場合、保険種類によって、会社は保険料の全額または一部を法人税額の計算上損金に算入することができます。損金算入できると、会社は保険料を支払った年の利益を圧縮して、課税を繰り延べることもできます。
　ただし、相続対策は長期間になることも予想されますので、保険期間は終身もしくは長期になる契約をお勧めします。

トラブルにならないための～法律の相続対策　父と祖父が共有している土地の相続

　今回は相談事例を通じて、父と祖父が共有している土地の相続についてご紹介します。

　私の父が亡くなり財産を調査したところ、父と祖父（父の父。前年以前にすでに死亡）と共有で所有している土地が発見されました。祖父には、複数の子供がいました。私を含む父の相続人、祖父の相続人全員の総意として「土地の名義をきれいにしたいので、土地の所有者を私にすべて統一したい」との考えがありますが、どのような手続きをとればよろしいのでしょうか。




　ご質問の件につきまして、土地の名義をご相談者様にする場合、お祖父様（以下「被相続人の父」といいます。）の土地の持分をお父様（以下「被相続人」といいます。）が取得し、その後、被相続人の土地の従前からの持分と合わせた土地の所有権をご相談者様が相続するという流れになります。




　この流れに必要な具体的な手続きは、ご質問を踏まえた事実関係に基づき、下記を前提とした場合、以下（1）～（3）となります。

＜前提＞
　・被相続人と被相続人の父の2名共有の土地（以下「本件土地」といいます。）
　・被相続人より前に被相続人の父が死亡
　・被相続人の父の相続人は子（被相続人を含む）で被相続人以外の子は存命
　・被相続人の父の配偶者は被相続人の父より前に死亡
　・被相続人の相続人が複数名いる
　・被相続人、被相続人の父の共有する本件土地について、共に遺言もなく遺産分割協議も現在までなされていない

＜手続＞
（1）被相続人の父の本件土地の持分について、被相続人の父の相続人全員により、本件土地持分を被相続人の所有とする遺産分割協議を行う。
（2）（1）の遺産分割協議により被相続人が取得した被相続人の父の持分と、被相続人が 従前から所有していた持分（つまり本件土地の所有権）について被相続人の相続人全員によりご相談者様を所有者とする遺産分割協議を行う。
（3）本件土地について（1）、（2）の遺産分割協議に基づき、ご相談者様を所有者とする相続登記をする。

　なお、前提が異なる場合は上記と異なる手続きになる場合があります。

　また、具体的な登記の手続きや登記必要書類は、実際の相続関係により異なりますので、具体的には司法書士までお問い合わせすることをお薦めいたします。

お金に困らないための～税金の相続対策　親の援助で住宅建築、贈与の問題は？

　親の一部援助で住宅建築した場合、この援助部分はどのように取扱われますか？

　現在賃貸マンションに住んでいるのですが、祖父の所有している空き地があるので、そこにマイホームを建築しようと思っています。建築資金のうち、半分の1,500万円は父が援助してくれると言っています。残り1,500万円は、私が住宅ローンを組むことになります。両親が援助してくれた部分は、どのように取扱われますか？また、土地についてはどのようにすればよいのでしょうか？

　資金拠出と登記名義を同等にしないと、贈与の問題が生じます。また土地については、おじい様が住宅ローンの抵当権設定に承諾をして下さるようであれば、土地はおじい様名義のままでその上に質問者様名義で家屋を建築することが可能です。

　お父様が援助して下さる1,500万円の部分について、特段の手続きを取らない場合には、新築する建物は1,500万円相当（＝1/2）をお父様の名義にて登記しなければなりません。不動産の登記をする場合には、資金の拠出額に応じた持分にて登記をしないと、「贈与」という問題が生じるからです。



　しかし一定の住宅を取得するための資金の贈与であれば、一定額までは非課税で贈与を受けることができ、この制度を利用すれば資金拠出と登記名義を同等にしなくても、贈与税の負担を軽減することができます。

　では、具体的にその制度の内容をご紹介します。

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度

【贈与者】

• 父、母、祖父、祖母など（直系尊属）

【受贈者】

• 贈与年の1月1日において、20歳以上である子、孫で、その年の合計所得金額が2,000万円以下の者
• ＊合計所得金額とは、給与所得（給与収入から給与所得控除額を控除した額）、不動産所得、事業所得（いずれも収入金額から経費、青色申告特別控除額を控除した額）などの合計額。

【贈与財産】

• 受贈者の自宅の購入、建築又は増改築に充てるための資金
• ＊その全額を、贈与の翌年3月15日までに住宅に充当。
  　 翌年3月15日までにその居宅に居住又はその後速やかに居住する予定。

【非課税限度額】

【取得家屋等の要件】

• 登記床面積が50㎡以上240㎡以下
• 建築後使用されたことのない住宅用家屋
• 建築後使用されたことのある住宅用家屋で、築20年以内（一定の場合には25年以内）又は耐震基準を満たしている、など一定の要件を満たした家屋
• その他、一定の要件を満たした増改築　　など

【適用手続き】

• 贈与税の申告期限内（贈与の翌年2月1日～3月15日）に、贈与税の申告書に特例の適用を受ける旨の記載及び添付書類を添付して提出
• ＊期限内申告書を提出した場合に限り、適用可能

【その他】

• 暦年課税の場合には基礎控除（110万円）、相続時精算課税制度の場合には特別控除（2,500万円）と併用可能
• 相続開始前3年内贈与の加算の適用なし

　ご質問の場合で、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度の適用を受けた場合には、 次のようになります。

＜まとめ＞

＜根拠条文＞　租税特別措置法第70条の2

夏期休業日のご案内

弊事務所の夏期休業日をご案内いたします。

ご不便をお掛けいたしますが、何卒ご協力のほどよろしくお願い申し上げます。

■休業期間
　2017年8月11日（金）～2017年8月15日（火）

家と財産を守るための～不動産の相続対策　空き家を売却したときの特例　適用のポイント

　空き家を売却したときの特例について、適用するにあたり気をつけるべきポイントを教えてください。

　親が住んでいた古い空き家を相続で取得しました。調べたところ、空き家を売った時の特例として儲けのうち3,000万円まで税金がかからない制度があることがわかり、この制度を利用できそうなのですが、知り合いから「適用できないこともあるらしい」との話を聞きました。相続時期や建物の建築年月日などは制度を適用するための要件,に合致しているのですが、その他の適用要件で気をつけないといけないことがあるのでしょうか。

　適用するにあたって気をつけるべきポイントとして、たとえば被相続人が死亡直前にどこに住んでいたのか、があります。

○「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の制度の概要

　この制度は、相続又は遺贈によって被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却したとき、一定の要件に当てはまるときは（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る）、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です。俗に「相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」、などとも言われています。
「被相続人居住用家屋」とは、下記3つの要件全て当てはまるものをいいます。

1. 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと。
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

　この要件の中で、「主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物」とありますが、これは分かりやすく言い換えますと、「亡くなった方の生活の本拠であった不動産」となります、したがって、お亡くなりになる直前に、生活の本拠として施設等に入居していた場合には特例を受けることができない可能性があります。

　例えば被相続人が亡くなる一年前から老人ホームに入居し、住民票等も異動していると、自宅であった不動産は「生活の本拠」とはみなされず、特例を受けることができなくなる場合が挙げられます。

　この特例の適用を受けるために、確定申告時に「被相続人居住用家屋等確認申請書」を添付することになりますが、この申請書の添付書類に「被相続人の除票住民票の写し」が必要となり、この書類で生活の本拠であったかを判断されます。
建物の建築年月日や相続開始時期等が適用要件に合致していたとしても、「生活の本拠」であったことも、適用するための要件の一つです。ご留意ください。

　なお、上記以外にも「売買代金が1億円以下であること」や、「土地建物で売却する場合、一定の耐震基準を満たすものであること」、「建物を壊して土地のみの譲渡」でも適用が可能であることなど、様々な要件がありますので、適用に当たっては当事務所にご相談ください。

万一に備えるための～保険の相続対策　契約申込書を提出した生命保険契約を取り消すことはできるのか？

　申込書は提出したものの、保険料はまだ支払っていない保険契約を取り消すことはできますか？

　3日前に、父（78歳）が銀行から生命保険を勧められ、家族の知らない間に契約申込書にサインをして提出しました。相続税の非課税枠（500万円×法定相続人の数）を確保するための保険、と担当者から説明を受けたそうですが、確認したところ、外貨建ての一時払終身保険で、為替変動があることも含め内容を理解していませんでした。
　父は既に、非課税枠のために加入している生命保険（円建て）があります。それを失念しており、担当者に言われるまま手続きを進めてしまったようです。

　あらためて家族で話し合い、父に確認したところ、契約する意向はないので取り消したいと言っています。今回、保険料はまだ支払っていませんが、既に契約申込書にサインをして提出しています。契約を取り消すことはできるのでしょうか？

　生命保険は、申込書を提出してすぐに契約が成立するわけではありません。

　通常、生命保険契約の成立には、一定の手続きが必要です。たとえば保険料の入金が必要な契約において、入金が未了であれば契約は成立していません。成立前であれば、速やかに取扱担当者に申し出ることで取り消すことができる可能性が高いです。

　生命保険契約の成立には、以下の手続きが必要です。

• 生命保険契約申込書および付随する必要書類の提出
• 健康状態の告知（診査）
  ※保険会社、商品によっては　告知（診査）が要らない場合もある
• 初回保険料の入金
  ※キャッシュレス扱い等、入金前に成立する場合もある

　また、クーリング・オフ制度を適用できる場合もあります。一般的には「クーリング・オフに関する書面を受け取った日または申込日のいずれか遅い方から、その日を含めて8日以内であれば、書面により撤回できる」、とされています。ただし、保険会社によって規定が異なりますので、契約手続き時に渡される「注意喚起情報」「約款」に記載されている内容を確認する必要があります。

　他方、以下のような契約についてはクーリング・オフの対象外です。

• 契約にあたって医師の診査を受けた場合
• 保険契約が1年以内の契約

　上記のほか、契約者が自分で窓口に出向いて契約をした場合や、自ら指定した場所で契約をした場合なども対象外となります。


　告知（診査）が不要で簡易に契約手続きができる保険商品や、外貨建て商品において、高齢者が理解不十分なまま手続きを済ませ、後日、取り消したい等のトラブルに関する相談が増えています。無用なトラブルを避けるためにも、高齢者のご契約にあたっては提案内容の説明、契約手続きの際にご家族が同席されることをお勧めします。

　なお、生命保険のご契約に関するトラブル等の相談は、一般社団法人生命保険協会で公平中立に受け付けています。そちらの窓口も活用できますので、ご検討ください。

トラブルにならないための～法律の相続対策　不在者財産管理人

　今回は相談事例を通じて、不在者財産管理人についてご紹介します。

　先日、母が他界しました。父は5年前にすでに亡くなっており、相続人は私と妹の2人だけです。母の相続財産は、自宅土地建物（評価額約2,000万円）と預貯金約2,000万円です。遺言書はありませんでした。私は以前から母の自宅に同居しており、今後もここに住み続けたいので、自宅土地建物は私が相続したいと思っています。不動産の登記名義を変更するには相続人全員による遺産分割協議が必要と聞きましたが、妹は10年程前から行方不明で連絡も取れず、協議をすることができません。どうしたらよいでしょうか？




　本件の場合、家庭裁判所に妹様の不在者財産管理人の選任を申立て、選任された管理人と遺産分割協議をすることができます。




　不在者財産管理人とは、不在者（妹様）に代わって財産を管理する人のことです。不在者が財産管理人を置いていない場合には、利害関係人は不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に請求することができます（民法25条）。
　本件では、妹様が行方不明のため遺産分割協議ができないという利害関係がありますから、選任の申立てをすることができます。不在者財産管理人は、家庭裁判所の許可を得て、本人に代わって遺産分割協議をすることができます。

　不在者財産管理人には、利害関係のない親族等、または弁護士、司法書士等の専門家が選任されます。選任の申立て時に候補者を立てることができますが、必ずその候補者が選ばれるわけではありません。利害関係がある、財産が複雑、高額等の事情があれば専門家が選任される可能性が高いです。

　なお、専門家が選任された場合、毎月の報酬や、遺産分割協議に係る報酬等が発生します。これらの報酬は不在者の財産から支払われます。また、不在者財産管理人の職務は、遺産分割協議が整っても終わらず、不在者が見つかったとき、亡くなったとき、財産が無くなったとき等まで続く点に注意が必要です。

お金に困らないための～税金の相続対策　土地の評価単位

　土地の分割協議をするにあたり、何か注意しておいた方がよいことはありますか？

　父の名義で下の図のような土地（合計900㎡）を所有しております。この度父が亡くなり、この土地をどのように分割しようか相続人3名（A、B、C）で遺産分割協議中です。分割協議にあたり、何か注意しておいた方がよいことなど、アドバイスを頂けませんか？

　土地の相続税評価は、誰がどのように相続するかにより、評価額が大きく変わる場合があります。

　土地の評価は、1.地目ごと、2.利用単位ごと、3.取得者ごと、に1つの土地として評価することになっています。したがって、必ずしも地番ごと（1筆ごと）に評価することにはなりません。
　今回評価しなければならない土地について当てはめて考えてみますと、

1. 地目ごと
   　3筆ともに地目は宅地であるため、全体を1つの土地として評価します。
2. 利用単位ごと
   　3筆ともに空き地（未利用地）であるため、全体を1つの土地として評価します。
3. 取得者ごと
   　1人の相続人が3筆すべて相続する場合や3筆すべてを共有で相続する場合には、全体を1つの土地として評価します。

　21番地は相続人A、22番地は相続人B、23番地は相続人Cが相続する、という場合には、取得者ごとに相続することになっていますので、3筆を別々に評価します。

　そこで、全体で評価する場合と別々に評価する場合とで、評価額がどのように変わるのか次で計算してみましょう。

　上記の通り、評価額の差額が16,428,000円も生じる結果となりました。適用される税率が20％の場合では、300万円程度納付する相続税額に差額が生じます。

　ただし、利用の単位が同じ土地について取得者を分けて相続する場合には、その分割の合理性に配慮しなければなりません。例えば、下図のように高い路線価に面した部分のみをAが、その他をBが相続したような場合には、「不合理分割」と判定され、取得者ごとに別々に評価することは認められません。相続した部分が、それぞれ独立して有効利用可能かどうかが判断のポイントとなります。



　評価額の高い低いの判断のみでは分割協議はまとまりませんが、分割協議の内容によって納付する相続税額が大きく異なる結果となりますので、十分に検討する必要があるでしょう。

＜まとめ＞

＜根拠条文＞　財産評価基本通達7、7-2

家と財産を守るための～不動産の相続対策　平成29年地価公示について

　平成29年の「地価公示価格」が発表されましたが、相続税などへの影響はあるのでしょうか？

　先日、平成29年の「地価公示価格」が発表されたというニュースをみました。全用途の平均で地価は2年連続上昇したとありましたが、相続税などへの影響はあるのでしょうか？

　全体的な地価の動向としては、三大都市圏では地価の上昇にやや一服感がみられる一方、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では三大都市圏を上回る上昇率を記録するなど、地価上昇は地方へ波及しています。そうはいっても、今回、41.3％の上昇率を記録した大阪・道頓堀を筆頭に大阪が全用途での上昇率トップ5を占めるなど、三大都市圏のもともと地価が高い場所がさらに上昇しているという傾向もありますので、7月に発表される相続税路線価についても、今回の地価公示の影響を受け、地価が大幅に上昇している地点の付近については相続税路線価も大幅に上昇し、相続税額にも影響を与える可能性があります。

　地価公示という制度は、地価公示法という法律に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示しているもので、主な役割としては以下のようなものがあります。

• 一般の土地の取引に対して指標を与えること
• 不動産鑑定の規準となること
• 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
• 土地の相続税評価および固定資産税評価についての基準となること
• 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること　　等

　上記にあるように、地価公示価格は相続税評価や固定資産税評価の基準になるとされています。相続税や贈与税の申告にあたっては一般的に路線価等（いわゆる相続税路線価）が用いられますが、相続税路線価は、地価公示価格の水準の80％程度で評価されており、その均衡化・適正化が図られています。なお、地価公示価格、相続税路線価ともに毎年1月1日が評価の基準日とされていますが、地価公示の発表は例年3月の中～下旬、相続税路線価の発表は例年7月初旬となっており時間差があります。

　今回の地価公示の概況をみてみましょう。全国平均では、全用途平均は2年連続の上昇となりました。用途別では、住宅地は昨年の下落から横ばいに転じました。商業地は2年連続の上昇となり、上昇基調を強めています。工業地は昨年の横ばいから上昇に転じました。三大都市圏をみると、住宅地は大阪圏が昨年の上昇から横ばいとなった以外、ほぼ前年並みの小幅な上昇を示しています。商業地は名古屋圏を除き上昇基調を強めています。工業地は総じて上昇基調を継続しています。地方圏をみると、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示しています。地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小しています。

　国土交通省では、住宅地・商業地の用途ごとに地価の動向と背景を下記のように分析していました。ご参考ください。

• （住宅地）
  　継続する低金利環境や、住宅ローン減税等の施策による需要の下支え効果もあって、地価は総じて底堅く推移している。
• （商業地）
  　外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり、再開発事業等の進展による繁華性の向上、主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上を背景とし、不動産投資意欲は旺盛で、地価は総じて堅調に推移している。