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家と財産を守るための~不動産の相続対策 共有土地を分筆するときの注意点

文書作成日:2018/07/20


 共有の土地を分筆した場合、分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合に等しくないと贈与税課税が生じます。




 兄弟2人で共有(持分2分の1ずつ)している土地があります。お互い高齢で、相続の際、共有の土地について、相続人の間でもめ事が起こらないか心配です。そのため、共有関係を解消しようと話をしています。
 所有している土地は400㎡で、北側と南側の道路に接しています。そのため、北側と南側で分筆ができそうです。北側の道路は商店街に面した道路で、南側の道路は住宅地に面しています。土地を分筆する時の手続きや税金が気になります。




 分筆のためには、まず境界を確定させて測量をします。その上で分けますが、分け方によって税金が発生する場合がありますし、将来の売却にも留意する必要があります。




 土地を分筆するためには、まずは土地家屋調査士へ確定測量を依頼することが必要です。確定測量とは、測量をして面積を求めるのと同時に、隣接地の土地所有者が立ち合いを行い、境界を確定させることをいいます。隣接地は、民有地(民民査定)だけでなく、公道や水路、公園などの公有地(官民査定)を含みますので、所有している土地の権利関係や面積がすべて確定します。分筆は、確定測量後に行います。

 個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があった時に、分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分比とが異なっていても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しければ、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当するとされています(所得税基本通達33-1の6(注)2)。よって、面積を基準に(同面積で)分筆した場合、その分筆した土地評価額に差が生じると、価値の低い方から高い方への贈与と認定されることになるので、注意が必要です。
 事業的規模の判断は、原則的に社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか否かによって、実質的に判断します。建物の貸付については、所得税法関連規定において、一定の基準に該当すれば、事業として行われているものとするとされており、これに準ずるものと考えられます。

 このように、分筆の仕方によって、税金が発生する場合がありますので注意が必要です。ただし、気を付けるべきことは、税金ばかりではありません。税金ばかり気にして分筆すると土地の市場価格を下げる結果となる場合があります。例えば、間口の狭い土地や建ぺい率の制限が厳しい地域の土地では、分筆することにより建物プランが限定されるなどの弊害が起こり、市場価格を著しく低下させることもあります。こうした土地の場合は、売却なども視野に入れるべきです。共有地を分筆するためには専門家への相談が必要不可欠です。まずは、土地家屋調査士、税理士、宅地建物取引士、司法書士などの各専門家へ相談されることをお勧めします。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。

 


万一に備えるための~保険の相続対策 生命保険とみなし相続財産について

 被相続人の死亡によって取得した生命保険金で保険料を被相続人が負担していたものは、相続税の課税対象となります。




 生命保険の死亡保険金は「みなし相続財産」だと聞いたことがあります。「みなし相続財産」とはどのような財産なのでしょうか?
 また、「相続」と聞くと税金がかかる印象があります。この「みなし相続財産」には税金がかかるのでしょうか?




 みなし相続財産とは、被相続人から相続した財産ではないものの実質的に同等と考えられるものについて、課税公平性の下、相続により取得したものとみなして相続税がかかる財産のことをいいます。




1.相続税とは

 「相続」の際にかかる代表的な税金は、“相続税”です。
 相続税とは、亡くなった人(=被相続人)の固有の財産や債務を相続(又は遺贈、以下「相続等」)により取得した時に、その財産と債務の差額が一定の額を超える時にかかる税金です。


2.相続税がかかる財産とは

 この場合の財産とは、通常、被相続人が死亡直前に持っていた財産をいい、例えば現金や預金、土地や建物、有価証券や貴金属などの目に見えるものの他にも、特許権や著作権など目には見えないものの金銭として見積もることができる、経済的価値のあるすべてのものも含まれます。

 この他にも、被相続人名義の財産でなくても、実質的に被相続人のものと考えられる財産(名義預金などの名義財産)や、相続の時に税金を精算することを予め約束して生前贈与を行う『相続時精算課税制度』の適用を受けた財産、税の負担としての公平を期するために、制度上設けられた次のような財産も、相続税の計算の上で“相続財産”として取扱われます。


(1)相続等によって取得したものとみなされる財産(いわゆる「みなし相続財産」)  
 例えば、次のような財産を、「みなし相続財産」といいます。

  • *生命保険金等
  • *死亡退職手当金等
  • *生命保険契約に関する権利
  • *定期金に関する権利
  • *保証期間付定期金に関する権利
  • *契約に基づかない定期金に関する権利

(2)被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産(いわゆる「生前贈与加算」)
 相続等により財産を取得した人が、被相続人の死亡前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合には、原則としてその財産の贈与された時の価格を相続財産の価額に加算します。


3.みなし相続財産の対象となる生命保険の死亡保険金

 被相続人の死亡を原因とした生命保険の死亡保険金については、その死亡保険金の契約内容によっては、上記(1)のみなし相続財産に該当します。

 例えば、被相続人の死亡を原因とした生命保険で、かつ、その生命保険の保険料を被相続人が負担していた場合のその生命保険の死亡保険金です。これは、本来は相続により取得した財産ではなく、受取人固有の財産ですが、被相続人の死亡により被相続人が掛けていた保険金を受け取ることができるわけですから、実質的な経済効果としては被相続人から相続により取得した財産と同等と考えられるためです。

 ただし、このようなみなし相続財産についてすべて相続税の課税対象とするには、遺族の生活資金を奪うことになりかねないため、相続税がかからない一定の非課税限度額が設けられています。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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