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家と財産を守るための~不動産の相続対策 平成30年地価公示について

 地価公示価格は引き続き上昇基調にあります。なお、地価公示価格は土地の相続税評価額の基準にもなります。




 先日、平成30年の「地価公示価格」が発表されたというニュースをみました。今回の地価の動きについて教えてください。また、地価公示価格と土地の相続税評価額との関係はどのようになっているのでしょうか?




 今回発表された「地価公示価格」は、一部地域の住宅地を除き上昇傾向にあるといえるでしょう。また、土地の相続税評価額算定には地価公示価格の水準が影響しており、正の相関関係があるといえます。




 地価公示という制度は、地価公示法という法律に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもので、主な役割としては以下のようなものがあります。

  • ・一般の土地の取引に対して指標を与えること
  • ・不動産鑑定の規準となること
  • ・公共事業用地の取得価格算定の規準となること
  • ・土地の相続税評価及び固定資産税評価についての基準となること
  • ・国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること


 ここで、地価公示価格と土地の相続税評価額との関係について説明します。上述のとおり、地価公示価格は相続税評価や固定資産税評価の基準になるとされています。相続税や贈与税の申告にあたっては一般的に路線価等(いわゆる相続税路線価)が用いられますが、相続税路線価は、地価公示価格の水準の80%程度で評価されており、その均衡化・適正化が図られています。なお、地価公示価格、相続税路線価ともに毎年1月1日が評価の基準日とされていますが、地価公示の発表は例年3月の中~下旬(今年は3月27日)、相続税路線価の発表は例年7月初旬となっており時間差があります。

 では、今回の地価公示の概況をみてみましょう。全国平均は、住宅地の平均変動率が昨年の横ばいから10年ぶりに上昇に転じました。商業地は3年連続の上昇、工業地は2年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めています。また、全用途平均は3年連続の上昇です。
 東京、名古屋、大阪の三大都市圏をみると、住宅地、商業地及び工業地のいずれも、各圏域で上昇を示しました。大阪圏は、住宅地はわずかな上昇でしたが、商業地の上昇率は三圏で最も高くなっています。地方圏をみると、住宅地は下落幅の縮小傾向が継続しています。商業地及び工業地は26年ぶりに上昇に転じ、全用途平均でも下落を脱して横ばいに転じました。地方圏のうち、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では、全ての用途で上昇し、上昇基調を強めています。

 国土交通省では、土地の用途ごとに地価の動向と背景を下記のように分析しています。

(住宅地)

  • □ 雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあって、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展。

(商業地)

  • □ 良好な資金調達環境の下、以下の背景から不動産需要は旺盛であり、地価は総じて堅調に推移。
    • ・外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり
    • ・都市中心部における再開発等の進展による繁華性の向上
    • ・主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上

(工業地)

  • □ 全国的に工業地への需要の回復が見られる。特に、インターネット通販の普及等もあり、道路アクセスの良い物流施設の建設適地では大型物流施設建設に対する需要が旺盛である。

 金融緩和の影響やインバウンドの増加などの影響もあり、地価上昇は大都市圏から地方圏にも波及しています。全用途の平均が3年連続で上昇したのは、バブル経済崩壊後初めてのことです。但し、人口減少が続いている地方圏においては、引き続き地価は下落傾向で推移していますし、今回、国土交通省が初めて公表したデータにでは、駅距離により地価の変動率に差があることも示されています。
 また、全国の住宅地の最高価格地点が東京の番町から赤坂に入れ替わるとともに、大阪では商業地の最高価格地点がオフィス主体のキタを訪日客で賑わうミナミが上回るなどトレンドの変化も見てとれます。
 したがって、7月に発表される相続税路線価についても、今回の地価公示の影響を受け、地価が大幅に上昇している地点の付近については相続税路線価も大幅に上昇し、相続税額にも影響を与える可能性があります。

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
 本情報の転載および著作権法に定められた条件以外の複製等を禁じます。

万一に備えるための~保険の相続対策 生命保険と信託

 生命保険を信託することで、保険金の使用目的を監視させ加入者の意図を反映させることができます。




 生命保険金が信託できると聞いたことがあります。それはどのような仕組みで、どのようなことができるのでしょうか?




 たとえば生命保険の加入者が死後に支払われる保険金について、受取人や受取時期、使用目的などを信託制度を用いて生前に設定することで、加入者の選択の自由が広がる他、目的どおりに使われているかどうかを受託者が監視することで、より委託者の意図を反映させることができます。




1.信託の仕組みと登場人物について

◆信託とは◆

信託の定義は、信託法第2条第1項で規定しています。

 特定の者が一定の目的(専らその者の利益を図る目的を除く。)に従い財産の管理又は処分及びその他の当該目的のために必要な行為をするべきことをいう。


■信託の仕組図  



■登場人物

 信託制度では、上記信託の仕組図にあるとおり、主に次の関係者が登場します。

    • □委託者…信託可能な財産を受託者へ信託する者です。

 

    • □受託者…委託者から財産を引き受け、目的に従って管理・処分する者です。
      受託者は信託業の担い手であり、信託銀行、都市銀行、地方銀行等の信託業務を取扱っている金融機関、 信託会社などが該当します。(*2)
      家族信託のように、親族が受託者となることもあります。

 

  • □受益者…信託財産から生じる利益を得る人です。
    受益者は誰でもなることができ、委託者自ら受益者になることもあります。

■信託の目的・財産

 信託制度を利用するには、信託の“目的”や“財産”が必要です。これらは何でもよいわけではなく、違法なことや公序良俗に反することを目的にはできませんし、財産にも制限があります。

  • □信託財産の例
    • ・お金、株式や国債などの有価証券、土地・建物、特許権や著作権などの知的財産権など(*3)
    • ・農地(農協など特定の対象が受託者となった場合(農地法第3条第2項第3号))


2.信託の例 ~高齢化への対策~

 配偶者や親が高齢により物忘れがひどくなり、自分自身の財産の管理が難しくなっているときに、ご自身で財産の処分が可能な間に財産を信託し、意思能力がなくなったらできなくなる行為を受託者に託すことができます。

  • □例
    • ・財産にかかる契約⇒賃貸契約、売買契約、資金の借入契約 など
    • ・贈与


3.生命保険の信託とは何か?

 生命保険の信託とは、生命保険の加入者が死後に支払われる保険金について、受取人や受取時期などを加入者の生前に設定することができる信託契約のことをいいます。
 元々の生命保険契約上で受取人を指定することは可能ですが、受取人の状況次第では加入者の意向どおりに死亡保険金が使われるとは限りません。そこで生命保険を信託することによって、加入者の意向を反映させることが可能となります。
 死亡保険金を信託するときに必要となるコストは、生命保険の保険料と信託契約の諸コストです。


4.生命保険の契約と生命保険の信託契約との違い

    • ■生命保険契約
      生命保険契約での保険金受取人は、基本的に配偶者、子などの親族です。

 

    • ■生命保険信託契約
      生命保険信託契約では、配偶者や子など親族以外の個人や法人を保険金の受取人にすることが容易である他、受取保険金の使用目的を具体的に指定することができます。
      また、受託者は目的どおりに使われているかどうかを監視します。

 

  • ■生命保険信託のメリット、デメリット
    生命保険信託の最大のメリットは、「誰に」「いつ」「どのように」保険金を渡すのか、加入者の意向によって決めることができることにあります。他方デメリットは、信託にかかる諸コストが必要となることです。

 今後、生命保険信託は広がりをみせ、資産家に限らずこの制度を利用する人が増えることでしょう。
 「知らなくて選択できなかった」ことと、「知っていて選択しなかった」ことは大違いです。
 今後のライフプランを考える機会があれば、生命保険信託も検討してみてはいかがでしょうか。

(*1) 「金融広報中央委員会 金融なんでも百科 図表 信託のしくみ」を参考に作成
(*2) (*3) 「金融広報中央委員会 金融なんでも百科 信託」より引用

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