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家と財産を守るための~不動産の相続対策 不動産に関する資料の保管期間

 不動産を購入した際の売買契約書や領収書などは、保管しておく必要はありますか。




 父から不動産を相続することになり、不動産に関する書類を整理しています。権利証については重要な書類と認識して保管していますが、不動産を購入した際の売買契約書や領収書などは、今後も保管しておく必要がありますか。




 将来不動産を売却した際に、税金の計算上有利に働く可能性がありますので、売買契約書や領収書などの資料は、引き続き保管してください。




 不動産の売却により譲渡益が生じれば、所得税と住民税が課税されます。所有期間が5年超(10年超所有の居住用の特例を除く)の場合の税率は、所得税15.315%(復興特別所得税を含む)と住民税5%の合計20.315%となり、税額は以下のとおり計算します。なお、相続した不動産の所有期間は被相続人が所有していた期間も含まれます。

 譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)×20.315
  
 取得費は、不動産を購入した金額(建物については、事業用の場合、減価償却費控除後の帳簿価額になり、居住用の場合、減価償却費の計算が必要で、控除後の価額になります。)になり、取得費を証明する書類には、売買契約書や領収書などがあります。取得費を証明する書類がない場合、取得費は、譲渡収入金額の5%で計算することになります。

 では、10年所有した土地建物(取得費1億2千万円)を1億5千万円で売却した場合、取得費を証明する書類の有無により、税額がどの程度変わるのかを比較してみます。なお、譲渡費用は5百万円とします。

①取得費を証明する書類がない場合の税額
150,000,0000円×5%=7,500,000円
150,000,0000円-(7,500,000円+5,000,000円)×20.315%
=27,933,100円(100円未満切り捨て)

②取得費を証明する書類がある場合の税額 
150,000,0000円-(120,000,000円+5,000,000円)×20.315%
=5,078,700円(100円未満切り捨て)

①-②=22,854,400

 この事例では、取得費を証明する書類がなければ書類がある場合に比べて、約22百万円も多く税金を支払うことになります。このように適正な税金を納めるためにも、売買契約書や領収書など取得費を証明する書類は保管しておくことが必要です。

 なお、取得費を証明する書類以外にも、不動産の書類には建築確認済証や検査済証、確定測量図などがあります。これらの書類も不動産を売却するときはもちろん、建物の修繕や、隣接地との境界を証明する際に役立ちますので、大切に保管されることをお勧めします。

 

 

※文書作成日時点での法令に基づく内容となっております。
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お金に困らないための~税金の相続対策

 生前、自ら出資して個人商店のような小さな会社を経営していた場合、この会社の財産等も相続財産となるのでしょうか。




 父は生前、自ら出資して個人商店のような小さな会社を経営していましたが、誰もこの会社を承継する予定がないため、父の死亡を機に会社は解散する計画です。この会社は、父死亡時点で預貯金50万円、在庫商品50万円、機械などの設備が200万円あり、借入金はありません。
 父の財産に係る相続税の計算をする上で、この会社の財産等も相続財産となるのでしょうか?




 会社の財産等は会社所有物であるため、相続財産とはなりませんが、出資した会社の株式については、定められた評価方法により評価額を算出し、相続税の課税対象として計上します。




 相続税は、被相続人が亡くなった時点で所有していた財産に対して課されます。従って、個人商店として事業を行っていた場合には、事業用の資産は個人の所有となりますので、それら資産についても相続税の課税対象となります。簡単に言うと、個人の青色申告決算書の貸借対照表に計上されている資産全てについて、相続税評価額にて相続財産に計上され、債務については債務控除の対象となります。

 他方、会社形態で事業を行っていた場合には、事業用の資産の所有者は「会社」となります。それら資産はお父様の所有物ではないため、事業用資産(会社の財産等)に対して相続税は課されません。
 その一方で、株主(出資者)は会社の“株式”という財産を所有しますので、お父様が出資した株式について相続税の課税対象となります。

 証券市場に上場している会社の株式であれば、日々市場で取引され評価額は明らかですが、一般的に中小企業は証券市場に上場していないことが多く、その株式にどれぐらいの価値があるのかという、客観的な価額が分かりません。
 しかし、評価額が分からなければ課税できません。そこで、このように上場していない会社の株式(以下、非上場株式)については、相続税財産評価基本通達で定められた評価方法により評価額を算出し、相続税の課税対象として計上します。


<参考:非上場株式の評価の概要>
①会社に対して経営支配権を有する株主の場合
 会社の規模(大、中、小)、経営状況などに応じて、類似業種比準方式、純資産価額方式、これらの併用により評価額を算出します。
*類似業種比準方式とは、事業内容が類似する上場企業の株価を基にして、評価会社の1株当たりの配当金、利益金額、純資産価額の3要素を比較することにより評価額を算定する方法です。
*純資産価額方式とは、評価会社の資産から負債、含み益に対する法人税等相当額を控除して評価額を算定する方式です。
②会社に対して経営支配権を有しない株主の場合(少数株主)
 会社の規模の大小に関わらず、配当還元方式により評価額を算出します。
*配当還元方式とは、その株式を持っていることで受け取れる1年間の配当金額を一律10パーセントという利率で還元して、元本の株式の価額を算出する方法です。

 

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